浅谈轨道交通物业发展

总工室 --童蓉 随着我国轨道交通的快速发展,我国城市轨道交通物业发展也经历了由摸索到规范化,由试点到规模化,由单一到多元化开发模式的成长过程,轨道交通物业在近年来取得了长足的发展和进步,无论是在开发模式、开发理论、技术创新还是在各城市出台的开发政策等方面有了较大的突破。目前,结合我国各大城市的状况,轨道交通物业的发展主要存在以下几方面的问题:

一、 政策制约因素

1、城市综合规划中对沿线土地综合开发利用缺乏统一和总体规划。

2、现存的土地政策不完全适应于土地的综合利用。

3、地下空间的权属不清。

3、综合开发实施的审批流程及规范标准有待健全。

二、 土地获取方式受限

根据我国现有的土地相关法律规定及供地制度,经营性用地一般采用“净地”招拍挂出让,若希望尽可能使轨道交通沿线综合开发一二级收益用于反哺轨道交通建设,则需在出让条件中详细明确具备操作性的规划条件、接驳设计、建设用地使用权分层设立方案、与地铁接驳设施同步施工内容、开发企业收益返还方式及金额等诸多限制内容,需要发改委、规划、国土、财政等部门针对具体项目花大量时间深化研究,落实难度较大。

 

三、 建设资金不足

受征地拆迁成本和建设费用的影响,物业如不能高强度的开发,部分物业的经营预期收益将不足以弥补开发成本。现行的政府财政补贴压力巨大,轨道公司依靠土地出让收益,渠道单一,拟建议政府财政主管单位对轨道土地融资、资源捆绑进行规范性引导。

四、 物业发展的速度大大滞后于轨道交通建设速度

由于轨道交通物业的特殊性,物业项目需与轨道交通建设同步实施,但该阶段轨道交通建设的投资审批不允许包含经营性项目,使得许多轨道交通物业项目无法取得立项,致使项目无法同期实施。同时由于轨道交通建设项目一般属于政府重点工程,项目进展较快,而轨道交通物业项目则需要多个部门的审批,其项目进展大大滞后于轨道交通建设速度。

五、 规划政策对物业发展适应性不足

国内轨道交通站点及沿线的城市规划在轨道交通建设前已基本完成区域的总规和控规,并确定了用地性质和规划指标。由于轨道交通特点,区域原有的规划未考虑轨道交通的影响,站点周边用地功能及开发强度均不适应轨道交通发展要求,对于物业发展一体化规划审批,对周边用地限定性导则缺乏实际操作支持,规划政策对物业发展适应性不足。

六、 物业经营管理及综合利用水平仍需提高

今年来各轨道交通城市建设了一批较为成熟的车辆段和车站上盖综合开发利用项目,但开发水平仍处于起步探索阶段,项目特色不足,示范性效应不广,尚未打造出具有区域特色和示范效应的精品项目。